Autore: redazione CNCPE

Aree inedificabili: sì al tertium genus, no alla vocazione edificatoria

Per i suoli non aventi natura edificatoria, e proprio allo scopo di assicurare il ragionevole legame dell’indennità con il valore di mercato del bene ablato, garantito dall’art. 1 del Protocollo allegato alla Convenzione europea nell’interpretazione offerta dalla Corte EDU, vige il principio secondo cui rivestono valore a fini indennitari le possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti ecc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.

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La fascia di rispetto non è indennizzabile

Il vincolo di inedificabilità derivante dalla fascia di rispetto cimiteriale, ancorché reso concretamente applicabile in conseguenza della destinazione di interesse pubblico data alla parte sottratta al privato, non arreca ai proprietari in via specifica alcun deprezzamento del quale debba tenersi conto in sede di determinazione del valore dell’immobile, facendo difetto il nesso di causalità diretto sia con l’ablazione, sia con l’esercizio del pubblico servizio cui l’opera è destinata.

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Se il c.t.p. contesta dettagliatamente la c.t.u., il giudice deve spiegare i motivi per cui aderisce a quest’ultima

Allorché ad una consulenza tecnica d’ufficio siano mosse critiche puntuali e dettagliate da un consulente di parte, il giudice che intenda disattenderle ha l’obbligo di indicare nella motivazione della sentenza le ragioni di tale scelta, senza che possa limitarsi a richiamare acriticamente le conclusioni del proprio consulente, ove questi a sua volta non si sia fatto carico di esaminare e confutare i rilievi di parte, l’inadeguata prospettazione della doglianza, con riferimento all’omessa indicazione, in maniera da renderle intellegibili, delle argomentazioni svolte dal consulente tecnico d’ufficio e delle critiche mosse dal consulente di parte, rende la censura inammissibile.

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Indennità fittavolo: inidoneo un contratto non registrato

L’erogazione concreta dell’indennità aggiuntiva in favore dei fittavoli, mezzadri e coloni è condizionata dalla effettiva utilizzazione diretta agraria del terreno, ravvisabile in tutte quelle ipotesi in cui la coltivazione del fondo da parte del titolare avviene con prevalenza del lavoro proprio e di persone della sua famiglia, nonché dall’esistenza di uno dei rapporti agrari tipici, la cui prova deve essere fornita da chi da esso intenda trarre conseguenze favorevoli, atteso il disposto dell’art. 2697 c.c.. (Nella fattispecie non è stata ritenuta idonea a soddisfare il detto requisito della prova, costituendo al più elementi presuntivi, la seguente documentazione: contratto di fitto non registrato, certificato di iscrizione S.C.A.U., dichiarazioni aziendali di conduzione di impresa diretto-coltivatrice, denuncia cumulativa di affitto di fondo rustico, certificato INPS).

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L’inedificabilità di fatto esclude quella di diritto

La edificabilità di fatto, per condurre ad escludere quella di diritto, deve essere tale da precludere in maniera totale o da rendere antieconomica l’anzidetta suscettività, sì da condurre ad una valutazione del fondo non dissimile da fondi che tale caratteristica non posseggono; non è così nel caso di specie, in cui permane la possibilità, anche di fatto, di costruire, anche se tale operazioni risulti, all’evidenza, più onerosa rispetto a terreni più prossimi al centro abitato e già muniti, in tutto o in parte, di opere di urbanizzazione.

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Area destinata a sede viaria e parcheggi: 200 euro al metro con l’indice territoriale

In ordine ad un’area destinata a sede viaria e parcheggi, da considerarsi quale area destinata ad attrezzatura pubblica all’interno di un comprensorio già edificato, l’edificabilità del fondo deve necessariamente essere commisurata ad indici “medi” di fabbricabilità riferiti (o riferibili) all’intera zona omogenea, al lordo dei terreni da destinarsi a spazi liberi o, comunque, non suscettibili di edificazione per il privato.

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Le aree pertinenziali di edifici produttivi valgono il 10% del valore delle superfici degli edifici

Le aree scoperte al servizio di edifici produttivi possono essere valutate nel 10% del valore unitario delle superfici degli edifici con destinazione normale, come desumibile da pubblicazioni specializzate, percentuale che può essere ridotta a causa della eventuale forma irregolare penalizzante.

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Metodo sintetico comparativo e analitico ricostruttivo

In tema di liquidazione dell’indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell’immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull’accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività.

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